蝕到渣都沒！中山暴跌超60%，跌回10年前！大批深港客被套死！深中通道拯救不了中山樓市！中山成了香港客的墳墓：房價一跌再跌，中山樓市！成也臨深，敗也臨深！#房地產 #中山樓盤 #中山樓市 #大灣區樓盤

Video Description

在粤港澳大湾区那片热闹非凡的地界上，中山三乡就好似粒被雾气团团围住的星星，透着股神秘又纠结的劲儿。呢个地方以前却被好多人寄予了厚望，结果而家呢，楼价跟坐了滑梯似的，一路猛跌，楼市呢出“过山车”大戏，睇到人瞠目结舌，购房者、投资者们全部在呢场风暴入边晕头转向喇。 讲起中山三乡，在中山楼市就真系个有故事的主儿，争议不断，话题满满。它就好似系被命运乱咁摆弄的棋子，一边有着“离珠海近，仲有深中通道辐射”咁好的规划，亮闪闪咁；但另一边呢，配套设施跟不上，历史遗留问题一堆，压得人喘不过气。 你试着想象一下啊，企系三乡的土地上，呢边发展商扯着嗓子喊：“6字头抄底三乡啦！”那声音就跟黑暗里突然亮起的一盏灯咁，好多想安家或者投资的人都被吸引咗过嚟。但另一边呢，新楼就系卖不动，冷冰冰的现实就好似一堵墙，将大家的热情全给挡咗返去。呢股矛盾的劲儿，令到三乡成咗好多买楼人心入边的“又爱又恨”。爱它，系因为地理位置好，感觉未来有无限可能；憎它，系因为市场太残酷，令到人心入边啰啰乱，焦虑到唔得。 想当年，2019年的时候，三乡的楼市如同新星一样，光芒万丈。有个楼盘，单价1.85万/㎡，卖得相当火，好似在同全世界宣告它的辉煌。到咗2021年，楼价更系同坐火箭一样，一路飙升到2.7万/㎡。那时候的三乡，简直就系被财富包围的梦幻之地，好多人都往呢度涌。 可谁知道呢，命运呢家嘢就系爱讲笑。经济一唔得，就好似一阵冷风，呼呼声地将楼市的繁荣给吹没咗。人口还往外流，那浪潮就同海啸一样，将三乡的楼价直接卷到咗谷底。到咗旧年，楼价真系狂跌不止，以前那套值270万的房屋，而家就只系值100万了，单价连1万/㎡都唔到，跌幅超过6成，资产缩水缩到，睇到人心惊肉跳的。 呢种事儿啊，在三乡却唔系就呢一例。中山本地有啲项目，均价从1.1万/㎡降到咗“6字头”，有啲房屋实际成交价，比2015年还低呢！就讲贝壳上成交的雅居乐花园吧，单价3800元/平方米的，真系大把啊。挂牌价在3300到3500元/平方米的，亦都系一大堆。仲有那个当年开盘时吸引了好多人的畔山中心城，而家挂牌价亦都6字头。市场信心呢，就好似被暴风雨摧残过的花朵，无精打采，伤得不轻啊！ 你瞧，呢楼市里一边系低价大平卖，凄凄惨惨的，同街头走鬼扯着嗓子叫卖似的；另一边呢，新盘却高调入场，搞到好像奢华盛宴一样，呢俩场景一齐儿上演，真系令人哭笑不得。 就讲旧年11月吧，中山有个项目，一亮相就喊出1.1万/㎡的吹风价，主打“低密小高层+山景豪宅”，还整出个“89平爆改4房”的噱头，想靠呢卓越的产品力，把价格往上提提，吸引嗰啲追求高品质生活的购房者。可另一边呢，中山有个盘直接来咗个狠的，从1.1万/㎡“哐当”一下降到7200元/㎡，甚至仲有6字头的，降幅超过3成！呢降价就好似扔了个重磅炸弹一样，之前买楼业主的首付都降没咗，业主们能够不闹嘛，市场也跟住炸了锅。 呢价格断层啊，就好似块镜子将市场供需失衡的事儿照得清清楚楚。一边发展商想靠品质突围，整高端产品，吸引高端客户；另一边呢，库存压得喘不过气，只能“以价换量”，为咗回笼资金，咩降价手段都使咗出嚟。 到咗今年5月，中山待售的二手楼真系一波接一波地冒出嚟，数量都到66000多套了。就讲从今年4月7号到28号，呢二十多天入边，待售二手楼就从65000多套涨到66000多套，又多咗1000多套。 三乡那边的二手楼市场更系惨，掉入咗“流动性陷阱”。二手楼均价都跌到8642元/㎡了，有啲单位挂牌价比贷款余额还低，成咗“负资产”。购房者想降价卖都卖不出去，急得团团转，市场流动性就好似冻住咗一样，一点活力都冇。 想当年，三乡靠着制造业的繁荣，就真系块大磁石，吸引了好多外来人口。那时候的三乡，周围都系生机和活力，楼市需求也旺，楼价也跟住系咁往上涨。 可时间一长，部分企业外迁了，跟一场无声的撤退似的，带走了好多就业机会和人口。常住人口增长也停了，2024年规上工业增加值增速才6.2%，经济疲态尽显。没咗高收入群体的支撑，楼市需求就从“刚性”变成“投机性”了。市场一冷，投机者们就好似惊弓之鸟，赶紧抛售房产，抛售潮一来，楼价就暴跌咗。 中山全域新楼库存都高，三乡更系重灾区。发展商们为咗去库存，咩小户型、低总价产品都往外推。但呢一盲目跟风，同质化竞争就更激烈了。就好似中山有个盘的“89平4房”和另一个盘的“80 - 110㎡二至三房”，目标客群都差不多。为咗吸引客户，发展商们只能打价格战，你降一点，我降更多，价格战越打越凶，最后成个市场的价格体系都乱套了。 咱都知道，中山呢地儿沾了大湾区政策的光，同搭上咗经济飞速发展的高铁似的，一路往前冲。可资源呢玩意儿就好似调皮的细路，全往核心区域跑，三乡那“门户区位”的优势，反而被一点点给稀释没咗。 就讲有个花园小区吧，人哋靠着主城区的地段，还打着“15分钟生活圈”的旗号，一下子就成咗改善型购房者的心头好。可三乡呢，配套设施跟不上，就好似个被大家遗忘在角落里的细路，慢慢就被市场边缘化咗。购房者们都好精架，肯定拣配套齐全、发展前景好的核心区域买，三乡的楼市就咁陷入咗困境。 而家中山三乡的楼价，那真系便宜得令人忍不住心动。有啲项目价格都跌到谷底，跌不动了。三乡镇的新楼价格大多在8000 - 10000元/㎡，当然亦有个别项目能卖到11000元/平方米左右。截止到今年4月，三乡二手楼挂牌均价系9256元/㎡，但金涌大道嗰啲地方，同比还降了7.53%，一套房要挂300多天才能卖出去，而且超过83%的单位都在降价抛售。 就算噉样，仲系有唔少购房者抱着“捡漏”的心态往入边冲。佢哋觉得自己捉住咗个千载难逢的好机会，低价买进，等楼价涨了就能大赚一笔。但佢哋没想明白，低价背后藏住地段偏远、配套咩都冇呢啲大问题。有啲项目交房后，质量问题一堆，业主们天天维权，嗰啲投机的人真系烦到唔得。 对于本地嗰啲刚需群体来讲，楼价下跌本来系个上车的好时机。但教育资源不够、交通堵塞到罗命呢啲问题，就好似一道道枷锁，将三乡的居住吸引力给锁得死死的。有个购房者就无奈地讲：“我系买得起房了，但根本过不上发展商讲的那种理想生活。”佢哋就想有个温馨舒适的家，但现实却畀咗佢哋重重一击，在理想和现实之间，佢哋都唔知该咋办了。 随着三乡周围楼价都一个劲儿地往下滑，三乡原本那点低楼价的优势也没咁明显了。同在珠海隔离的中山坦洲，楼价也降了唔少，而且坦洲离珠海市中心更近，交通方便，配套设施也相对完善。好多原本盯着三乡的购房者，都将目光转向坦洲了。 仲有呢，珠海的楼价也挺有吸引力的。而家珠海市内总价200万左右的房屋十分之多，再加上首付15%、利率3%、公积金贷款额度提升呢啲新政策，嗰啲原本买不起珠海房屋的普通刚需群体，咬咬牙也能在珠海买楼了。 另外，三乡以前被称为“小香港”，系因为有好多港人来呢度买楼。但港珠澳大桥一开通，再加上港车北上的新政策，港人选择就多喇。价格差不多，人哋梗系愿意选城市更好、配套更全的地方，三乡的吸引力自然就大不如前了。 所以话呢，中山三乡楼价“崩塌”，那系好多因素凑在一齐搞出来的。 呢楼市啊，简直就好似一场魔幻大剧！购房者和投资者畀搞到损失惨重，也同成个楼市狠狠敲了记警钟。就讲三乡啦，以后要好好重新研究研究自己的定位，配套要赶紧跟上，产业竞争力也都要提上去，如果唔係点在激烈的市场入边企稳脚跟啊！仲有我们购房者，千其咪被低价冲昏头脑，一时贪便宜唔得架，要冷静点，结合自己的实际需求和经济实力，好好研究研究再做决定，噉样才能够唔会踩坑、唔会蚀底！