旺丁唔旺財！港人北上深圳消費都救唔到深圳租金！2.74億人次、154億交易額創歷史，有人氣，無租金，鋪租狂跌近三成！商業供應過剩，深圳商場徹底大洗牌！|深圳|租金|粵語|coco頭條

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港人北上帶火深圳消費，點解租金反而跌返七年前？真相原來系咁！ 近呢幾年，「港人北上」已經成為粵港澳大灣區最火嘅現象級話題，尤其系深圳，直接被港人帶起一波消費熱潮——口岸日日人山人海，商場周末排曬長龍，粵語聲隨處都聽到。數據更加直觀，深圳社會消費品零售總額連續三年穩破萬億，2025年達到10259.93億元，同比升2.3%；單計港人北上消費，全年就有1.55億筆交易、總額超154億元，通關人次高達2.74億，直接創歷史新高！ 一邊系肉眼可見嘅消費火爆，另一邊卻系業主愁眉苦臉、鋪租一路跌，深圳優質零售物業首層有效租金同比大跌9.4%，對比2019年最高峰，整體租金已經累跌28%，幾乎跌返去七年前嘅水平！同一個深圳商業市場，一面系熱火朝天嘅人氣，一面系冰冷刺骨嘅租金，呢種極致反差，到底藏住咩真相？今日就同大家拆穿呢個商業市場嘅底層邏輯。 好多人會好奇，港人北上消費咁犀利，點解仲救唔起深圳嘅鋪租？其實核心答案好簡單：港人北上帶來嘅消費增量，根本填唔滿商業地產瘋狂擴張留低嘅供應大坑，商業租金從來都系由供需關係話事，呢個市場規律，邊個都違背唔到。 先睇需求側，表面上港人消費增長24%，154億嘅數額聽落好似好驚人，但擺喺深圳過萬億嘅社零總額面前，佔比其實微乎其微。呢班北上消費嘅港人，確實帶旺咗深圳嘅人氣，卻唔夠力扭轉整體消費平穩增長嘅大勢，更加唔可能憑一己之力撐起成個商業市場嘅租金價格。 再睇供給側，先系絕對過剩！2025年深圳優質購物中心新增供應76.3萬㎡，創四年新高，總存量已經逼近800萬㎡；更誇張嘅系，未來三年仲有165.7萬㎡嘅商業體排隊入市。前幾年商業地產狂熱擴張，個個都搶住開商場、搞商業體，直接將市場從以前「一鋪難求」嘅賣方市場，徹底變成而家「搶客搶到絞曬腦」嘅買方市場。港人北上，充其量只系喺一片紅海里便濺起幾朵浪花，想靠佢哋拉高整體租金水位，根本就系天方夜譚。 除咗供需失衡，港人嘅消費習慣，亦都從根源上決定咗佢哋做唔成高租金嘅「救世主」。大家有心留意就會發現，港人北上消費，超七成都集中喺餐飲、日常商超呢啲業態，呢類生意本身利潤薄，對租金嘅承受能力，遠遠比唔上奢侈品、高端服飾呢啲可以拉高租金嘅「王牌業態」。 而且港人北上嘅核心動力，就系「深圳物價得香港一半」，佢哋係為咗慳錢、精打細算過嚟消費，唔係為咗買高價商品、撐高端消費。呢種消費模式，令商場根本唔能夠靠港人提升品牌檔次同租金坪效。再加而家港人北上越來越常態化，已經從以前嘅「專程購物」變成「融入大灣區日常生活圈」，消費變得更分散、更日常，唔似得傳統旅遊客咁集中引爆核心商圈高端消費，所以就算人氣爆燈，都帶唔起租金升幅。 簡單講句：港人撐得起深圳商業嘅人氣，卻撐唔起業主想要嘅財氣（租金）。 而呢一波租金大跌，唔單止系市場調整咁簡單，更加標誌住深圳商業邏輯徹底重塑，以前嘅賺錢模式已經徹底失效，行業迎來四大顛覆性轉變。 第一，「房東躺贏」時代正式結束。以前業主只要揸住核心地段，就可以坐享租金年年漲，乜都唔使做都有得賺。但而家同質化競爭慘烈到極，商場多到飽和，精細化運營能力先系生死線。靠地段收租嘅日子一去不返，而家要靠策展活動、IP聯動、場景創新留住消費者，先有租金議價嘅資格。 第二，商業市場進入「存量廝殺」階段。城市瘋狂開發商業體嘅熱潮已經退去，存量改造變成新主題。2025年深圳新開嘅商業項目里便，接近兩成都系舊改項目。行業競爭嘅焦點，已經從以前「邊個起得快、起得多」，變成而家「邊個調得准、運營得好」，粗放擴張嘅路已經行唔通。 第三，商場從「零售空間」變身為「生活樞紐」。純賣貨嘅購物中心吸引力越來越低，而家成功嘅商場，都系變身成融合親子、餐飲、娛樂、社交甚至微旅行嘅「第三生活空間」。租金模型亦都變曬，唔再單靠零售品牌撐場，而系靠多元業態組合創造收益。 第四，「強者恆強」馬太效應越演越烈。市場分化越來越極端，深圳灣萬象城、萬象天地呢啲頭部項目，憑住超強運營能力，租金依然堅挺、客流日日爆滿；但大量冇特色、位置偏嘅非核心區項目，就算降價都好難招到商，陷入越平越無人問津嘅死循環。商業界嘅二八定律，喺而家嘅深圳市場體現得前所未有的清晰。 好多業主見到租金跌就慌，其實深圳商業並冇衰落，呢波調整隻系市場擠泡沫、淘汰粗放模式嘅必經過程。租金下跌唔系終點，反而系新一輪價值重估嘅起點。 對業主來講，必須放棄「靠鋪躺賺」嘅幻想，全心全意擁抱運營。用數碼化提升效率，用內容創新吸引客流，用靈活租約留住優質租戶，資產價值從今以後同運營能力死死綁在一起。 對品牌商家來講，反而迎來最佳擴張窗口期。以前高攀唔起嘅核心商場，而家可以用更低成本進駐，但一定要精揀選址，千祈唔好跌入「租金平但冇人流」嘅陷阱。 對成個深圳來講，呢次調整系商業空間「擠水分、提質量」嘅絕佳機會。而家深圳大力推動「世界級-全國級-區域級」三級商圈體系建設，就系引導商業從無序擴張，走向精準佈局、高質量發展，令整個商業市場回歸理性。 最後講返最核心嘅結論：港人北上同租金下跌，根本唔系矛盾對立嘅兩件事。 港人北上，系大灣區融合之下，生活成本差異驅動嘅自下而上消費平權浪潮，證明咗深圳商業充滿活力同吸引力；而租金下跌，系商業地產經歷狂熱擴張之後，市場規律自發出清、價值理性回歸嘅必然結果，宣告住靠土地紅利、資本遊戲嘅粗放增長時代徹底終結。 深圳嘅商業冇走下坡，反而系正在擠掉泡沫、淘汰落後，洗盡鉛華之後，真正高質量、有魅力嘅深圳商業，先至剛剛開始書寫屬於自己嘅新篇章。