重磅！房產稅逃唔過！業主租客通通走唔甩！內地存量房時代來臨，賣地收入銳減逼房產稅提速，滬渝試點十幾年終要擴圍，參考香港稅制，產權到期+財稅改革雙推手，人人都要受影響！

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從近幾年嘅政策聲音入面，我哋可以越來越清楚一件事：中國徵收房產稅，只系時間問題。大家好，我系Coco！由舊年開始，中國二手房成交量已經超過一手房，呢個亦都意味住中國正式進入存量房時代。相對應就可以預見，未來地方政府收入來源入面，賣地收入會越嚟越少，再加上地方政府而家嘅處境，未來地方想要可持續發展，徵收房產稅就顯得尤其關鍵。所以我哋必須對房產稅有全面詳細嘅了解，畢竟佢將來會牽涉到每一個人，無論你系業主定系租客。 今期影片，我哋會睇下中國喺過去十幾年，為咗未來徵收房產稅做咗啲乜嘢準備，同時參考海外其他地區，佢哋系點樣徵收房產稅嘅。 首先要講清楚，房地產相關嘅稅種有好多種，全球範圍嚟睇，喺開發、建設、交易、持有等環節徵收嘅都唔同。我國房地產相關稅收，主要集中喺開發建設同交易環節，持有環節嘅稅收比重比較細。就算系咁，持有環節都有兩個稅種：房產稅同城鎮土地使用稅。實際上，房產稅呢個稅種，已經有人喺交緊，只不過因為房屋面積、性質同地方政策有差異，到而家為止仲未大範圍推行啫。 講到中國房產稅嘅文件，最早可以追溯到1950年《全國稅政實施要則》，入面已經有提到。之後1986年仲出過一份《房產稅暫行條例》，入面規定咗房產稅徵稅範圍系城市、縣城、建制鎮同工礦區，採用從價計征或者從租計征嘅方式。意思即系話，房產稅計稅依據有兩種：房屋價值，或者系房屋租金收入。 內地好多政策都有參考香港嘅部分，所以今次講房產稅，我哋都先睇下香港系點樣徵收嘅。 香港嘅房產稅體系入面，持有環節有三個稅種：物業稅、差餉稅、土地年租。 物業稅主要針對用作出租經營、產生租金收入嘅房產，按年徵收，近十幾年一直系15%固定稅率。你間屋租價一萬蚊，物業稅就收一千五。呢個稅率同香港企業所得稅差唔多，可以理解成出租房屋都類似一種企業經營。 差餉稅系針對所有房產徵收，無論出租、自用定系空置，都要交稅。出租屋一般由承租人交，自住房同空置房就由業主交。徵收力度方面，差餉稅計稅依據系物業單位預期年租金額嘅5%，年租金評估由香港差餉物業估價署負責，每年更新。如果業主將屋租畀租客，業主就要交物業稅，租客交差餉稅；如果業主自住或者間屋空置，業主就只交差餉稅。 土地年租顧名思義，就系香港特區政府根據土地契約收取，都系向業主徵收。無論土地空置定被佔用，都要交。因為一啲歷史原因，土地契約形式有差異，所以香港土地年租分地租同地稅兩部分。地稅對應土地批租制度，相當於一次性簽多年使用契約，稅基系土地契約續期時嘅預估租金，稅率3%，徵收單位系地稅署。地租對應土地年租制度，相當於每年簽一次契約，稅基同樣系土地預估租金，但每年更新，稅率3%，徵收單位系香港差餉物業估價署。 透過物業稅、差餉稅、土地年租，香港特區政府每年大約可以收到500億港元收入，占政府財政總收入8%左右。1989年至今，有好多年份佔比超過10%，最高試過達到12.8%，呢筆錢確實唔少，而且房產稅收入仲好穩定。 中國大陸喺徵收房產稅呢一步，一直行得好慢，因為開徵新稅種並唔系一件容易事。其實早喺2009年，國務院就決定啟動房地產稅試點改革；2011年，中國房產稅改革試點率先喺上海同重慶實施。為咗儘快了解房產稅徵收對民間嘅影響，以及對政府稅收佔比有幾大，兩地實行咗唔同政策：上海模式以持有多套房家庭為主要徵收對象，重慶模式就以高端豪宅為主要徵收對象。 上海房產稅範圍，只針對2011年之後成交嘅房屋，而且對首套房同人均不超過60平方米嘅住宅免稅，稅率分0.4%同0.6%兩檔，規則系持有房屋越多，稅就越多。 重慶房產稅範圍，主要針對獨棟住宅、高檔住房，以及「三無人員」新購第二套普通住房等，規則系豪宅越大，稅越多。例如獨棟商品住宅同高檔住房，建築面積交易單價喺上兩年主城九區新建商品住宅成交均價3倍以下，稅率0.5%；3倍至4倍，稅率1%；4倍或以上，稅率1.2%。 兩地試點房產稅計稅依據都系房屋價值。以上海為例，應納稅額等於應稅建築面積 × 新購住房單價 × 70% × 稅率。按照2022年政策計算，如果唔考慮其他人才政策優惠，一個單身人士買咗一套單價8萬、面積100平方米嘅屋，應納稅額計算方式系：應稅建築面積100-60=40平方米 × 8萬 × 70% × 0.4%，等於8960蚊。呢套價值800萬嘅屋，每年要交房產稅8960蚊。 而家試點政策入面，兩地政府都設咗明確免稅條款。例如上海，本市居民家庭喺本市新購且屬於第二套及以上住房，合併計算家庭全部住房面積人均不超過60平方米，新購住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米，先對超出部分面積徵稅。所以如果剛才嗰個人唔系單身，人均面積少於60平方米，就唔使交稅。 重慶應納稅額等於應稅建築面積 × 建築面積交易單價 × 稅率。辦法實施之前已經擁有嘅獨棟商品住宅，免稅面積180平方米；新購嘅獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積100平方米。 從以上政策信息可以睇到，雖然試點咗十幾年，但大部分被徵稅房屋都系政策實施之後嘅新增住房，納入計稅範圍嘅只系存量入面好細一部分，而且而家好多房產稅計稅價格，仲系當年交易價。十幾年落嚟，上海樓價已經升咗一倍以上，早年成交價格同而家房屋價值差距好大。國外成熟體系入面，房屋價值每年都會定期重估，以此確定新計稅基礎。 因為以上原因，2020年數據入面，上海房產稅199億元，只佔財政收入2.8%；重慶房產稅72億元，占財政收入3.4%。呢個數據同海外部分地區相比，仲系偏少。 過去好多人畀出好多理由，話中國唔應該徵收房產稅，但用更現實眼光去睇，有兩個好充分因素，會促使中國未來必然徵收房產稅。 第一點，系地方政府收入來源問題。今次三中全會入面，一個好重要改革就系財稅改革。財稅點解要改？仲唔系因為地方同中央喺財權、事權分配上唔夠平衡。今次中央將部分收入劃畀地方，但規模遠遠唔夠。未來地方政府想要良好運作，房產稅會系一個好穩定收入來源，而且未來各地進入存量房時代，新房建設放緩，正好用房產稅收入彌補賣地收入下滑。 第二點，系中國部分房屋產權快到期。中國喺90年代初開始喺部分地區試點房地產市場化改革，98年開始全面推行，再過十年，第一批市場化房屋就會率先出現產權到期情況。產權到期之後點算？地方唔可能逐個追住原來開發商、物業同業主講續期，一個比較合適處理方式，就系參考香港土地年租制度，業主每年交一筆錢，實質上就系房產稅。 就憑呢兩點核心利益，房產稅喺中國遲早都會落地，只不過政府會喺政策節奏上適當把控。2017年，財政部部長提出加快建立現代財政制度原則：立法先行、充分授權、分步推進。立法系第一步，作為之後所有動作根本依據；同時將更多主動權交畀地方政府，因為未來各個城市情況差異好大，充分授權可以令地方根據自身實際制定政策細節，例如稅率，各地好大機會唔一樣。分步推進，可能採取先城市後鄉鎮、先企業後個人等策略逐步實施，或者好似上海、重慶咁，先向持有房產價值較多嘅人徵收，之後再逐步擴大範圍。而且分步推進喺城市之間都系咁，一二線經濟發達城市，房產流動性同需求更旺盛，居民收入相對較高，可能率先徵收；好多小城市就需要更謹慎。 對於未來會發生啲乜，我更相信規則之下嘅利益導向。人肚餓就一定要食飯，口渴就一定要飲水，房產稅推出與否，就系呢種關係。 今日呢篇內容，每一個持有房產嘅人都值得睇，因為未來直接受影響嘅就系呢批人。當然，按照市場經濟原理，最終呢一切成本都會轉嫁到租客身上，不過呢個又系另一個話題，涉及政府點樣做到「居者有其屋」。 以上就系今期影片全部內容，多謝大家收看，我系Coco，朋友們下期見。