啟德 維港．灣畔｜跑道區零吸引⁉️ 折實均價直迫3萬元講膽量｜入場過千萬元值唔值？｜零死角剖析開則＋揀樓攻略🧐

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啟德 維港．灣畔｜折實均價迫近3萬元 高價背後有原因⁉️｜入場過千萬元 現樓睇值唔值？｜零死角剖析開則＋揀樓攻略🧐 【易發睇樓團🏠 新盤任您睇】維港．灣畔位於前跑道區前排，望維港海景的位置，由中國海外、九龍倉、恒地及嘉華國際合作發展，合共提供2060伙。項目劃分為4期，率先推出的有1A期「迎海門」及1B期「臨海門」，一共1146伙。分別由第1座及第2座組成，即從主入口進來後左邊的兩幢就是。裡面會再細分合共5幢，樓高31層的大樓，供應一房至四房三套連儲物房及工人套房的戶型。 . 不過有別於其他前排項目，維港．灣畔主攻細單位過千平方呎的四房大戶在這兩期只有1伙，位於第1A期頂層，相連天台。這期兩房佔逾5成，實用面積由426至548平方呎不等；接著是一房，由實用290平方呎起步；最後餘下的是800多平方呎的三房套單位。至於1B期，一房及兩房繼續是主打，佔近9成，連有天台的特色戶都是兩房單位。三房同樣只有50多伙，不過這期的呎數會較小，由568至669平方呎不等。縱觀前跑道區其餘3個前排樓盤，已公布的一房及兩房伙數合計少於500伙；而500多至600多平方呎的向海三房，伙數也極少量，變相某程度上能支持發展商開價。 . 首張價單便以啟德全區歷年新盤最貴的姿態登場，也貴絕今年全新盤。首批103伙，涉及1B期「臨海門」的兩房及三房戶，實用面積介乎516至669平方呎。扣除即供最高折扣優惠1成2後，折實平均呎價約29628元。對上一次接近3萬元，已經是2021年推出，位於啟德市中心的恒地THE HENLEY III，當時首批折實均呎約28200元。集中看回前跑道區，維港．灣畔屬於今年區內首個全新盤，對比去年部分新盤的開價，首批均呎介乎1.71萬元至1.84萬元，維港．灣畔高開至少6成。不過這數個新盤都是位處前跑道區後排，望觀塘內海、九龍灣的方向，與維港．灣畔在前排不同，而且其首批單位更全部向維港，所以不能直接比較。至於其他前排項目，普遍開則較大，而且多以招標形式開售。它們近期的一手成交價，介乎26075元至42500元。這樣看維港．灣畔的開價落在中間水平，但天瀧及天璽·海部分成交是由招標售出。一些表外回贈有機會沒有列明，而且也有涉及特色單位成交。 . 發展商當年預計，項目總投資額約200億元至250億元。若果金額不變，初步估算每平方呎樓面成本價是大約1.65萬元至2萬元。雖然近年建築及利息等成本一直增加，或會影響成本價，但無論如何2.9萬多元的水平，在現市況加上區內交通及配套未算很完善下，顯得有些進取。最便宜一間也要過千萬元，非常考驗市場的承接力。發展商也很聰明，首批不是來自最小面積的單位，景觀也有一定質素，令他們之後有空間調整其03:他戶型及景觀的價錢。發展商於現樓，開放示範單位供市民參觀。 . 00:00 開場 00:54 項目背景 02:35 基本資料 03:14 戶型分布 04:11 價單分析 07:29 布局＋開則＋景觀分析、示範單位 22:01 揀樓攻略 23:01 配套、交通 25:23 總結 . 延伸閱讀： * 維港．灣畔1A期 https://www.28hse.com/new-properties/維港灣畔%20-1a期-迎海門 * 維港．灣畔1B期 https://www.28hse.com/new-properties/維港灣畔%20-1b期-臨海門 * 更多樓市影片 https://www.28hse.com/news/video . #新盤 #維港灣畔 #啟德 #跑道區 #細單位 #高價 #貴 #海景 #啟德捷運 #啟德零售館 #啟德體育園 #天璽天 #商場 #AIRSIDE #SOGO #土瓜灣避風塘 #會所 #租賃 #租務 #成交 #一手 #二手 #樓市 #地產 #香港 #九龍 #新界 #易發睇樓團 #新盤任您睇 . 如果大家有咩樓盤想知多啲，記得留言話俾我哋知📢！！ . ［記得幫手like👍我哋嘅Facebook同訂閲🛎YouTube channel啦，仲要將28Hse專頁設定為＂搶先看／See First🧐＂］ . 📍Facebook: https://www.facebook.com/28Hse 📸Instagram: https://www.instagram.com/28hse_com/ 📱Twitter: https://twitter.com/28Hse 🎞YouTube: https://bit.ly/3oG0Stl