廣州大鑊喇！二手樓量價齊跌，全部都頂唔住！業主斬纜離場，徹底躺平擺爛！曾經嘅天價房跌落神壇！所謂嘅救市大招，最後淨得個吉！廣州樓市冇希望啦！#投資 #炒樓 #房地產 #大灣區樓盤 #廣州樓盤 #樓市

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全都頂唔住，業主割肉離場，徹底躺平擺爛，曾經嘅天價房跌落神壇！價錢跌到近五年最慘！ 新樓成交量大跌，俾二手樓遠遠拋離咗。前兩日，廣州房地產中介協會出咗數據，11月全市二手住宅網簽激增23%，全年計埋，二手網簽已經逼近10萬宗，比舊年同期多咗足足1.5萬宗。拉長啲時間睇，仲有兩大現象更加令人心寒：五年前網簽同二手差唔多嘅新樓，家陣已經俾二手拋離近一倍「量能」差距，系近五年最高。同一時間，一二手樓價越拉越開，二手樓價跌到近五年新低。 講一二手成交量差之前，先睇嚇二手有幾癲。從數據睇，今年廣州二手市場升溫真系好明顯。截至11月，二手網簽已經達到99312宗，差一步就衝破10萬大關。摷返舊年數據，今年9.9萬宗嘅網簽，已經多過舊年全年。如果12月繼續有「翹尾」行情，分分鐘衝上11萬宗高位。從時間線睇，廣州二手已經連續四年增長，而家網簽宗數僅次於2021年樓市癲峰期。 隨住近幾年二手行情變動，佢同新樓已經拉開兩條巨大鴻溝。第一系網簽量，分化越嚟越嚴重。以今年為例，二手網簽逼近10萬宗嘅時候，新樓先得55324宗成交，兩者相差4.3萬宗，系近五年嚟最誇張。要知道，2021年嗰陣，兩者網簽差距不過3531宗，2022年新樓一度仲超越過二手。而家？二手直頭跑贏新樓成條街，說明市場正經歷結構性大變動。 第二系價格層面，二手樓價跌到近五年最低。從新樓數據睇，新樓同二手從2021年開始，價格逐漸分裂，而且隨著時間越拉越開。對於成個廣州樓市嚟講，如果新樓同二手兩者量價關係失衡，對市場向上回升，會構成好大挑戰。道理好簡單，一二手喺市場邏輯上，一向系互相影響。 金碧世紀花園、盈彩美居、美林湖畔、萬科東薈城……呢兩年，曾經搶到癲嘅網紅盤，聽到嘅消息幾乎全部系跌價。二手市場表現，可以用慘烈嚟形容。金碧世紀花園，一個有32棟住宅、超過4300戶嘅大型屋苑。每次去呢個盤，都覺得個盤有佢獨特賣點。一，地段同交通優勢。最近天河嘅黃埔小區之一，門口就系主幹道，13號線二期珠村站啱啱開通。二，生活氛圍同社區配套成熟。小區大，內鋪又多，各式餐飲、超市、街市、銀行應有盡有，基本滿足日常生活。就算唔系上下班時間，小區生活氣息都好濃。除此之外，作為一個有近20年歷史嘅小區，外立面保養算系唔錯。對於喺天河或者琶洲嘅剛需客嚟講，絕對系個唔錯選擇。 但呢幾年，樓齡大、戶型唔得嘅問題一直存在，再加埋新樓衝擊同市場行情下拉貨劈價，價錢早就唔系當年嗰回事。10月份貝殼外網嘅二手成交，雖然大部分價錢勉強維持喺2字頭，但同時已經出現1字頭成交。其中一套1字頭，系69平方米兩房一廳，成交單價19523元，總價從最初掛牌170萬，一路降到135萬成交。要知道，2021年金碧世紀花園兩房單位，成交總價372萬，單價高達5.43萬。到2025年6月，同類戶型已經跌到175萬，單價2.5萬。跟住幾個月，已經出現多宗1字頭成交。除咗10月呢套，8、9月都有1字頭成交。對於業主嚟講，要快啲出貨，劈價似乎仲系最有用。 市場環境底下冇倖存者，網紅二手樓集體「淪陷」。金碧世紀花園，唔系單一個案。講句真心話，喺下行大周期裡面，廣州冇乜邊個二手小區可以避得過。舉多幾個其他小區例子。同樣喺黃埔，位於科學城嘅萬科東薈城，10月底兩房單位成交單價系1.69萬。上半年，東薈城以1.8至2萬成交嘅低價盤都仲系北向細戶型，到7月開始，已經有1.79萬嘅北向兩房成交。價錢比較高嘅四房，都只系得2萬成交單價。再睇金碧世紀花園附近，天河金融城幾個二手小區。盈彩美居近期成交一套91平方米東南向單位，總價只系265萬，單價約2.8萬。而舊年年底我哋查嘅數據，仲喺3.3萬到4.3萬之間。美林湖畔花園同期兩房電梯樓，成交約3.8萬。舊年年底，81平方米電梯兩房，二手成交價仲喺4.8萬。再遠少少，有天河嘅中海康城。呢個盤基本面唔錯：1.6容積率、綠化率高達45%、4/21號線雙地鐵盤，同時有奧體同優托邦、ING未來印等大型體育同商業配套。但樓齡加產品問題，再加埋更大嘅市場行情問題，令中海康城一樣難獨善其身。10月幾套成交，都維持喺2字頭，甚至包括三房。舊年，中海康城兩房細戶型最高成交價仲超過5萬。事實上，廣州多個曾經風光無限嘅網紅二手小區，都系咁。至於更新嘅次新樓小區，會唔會都系咁，我哋遲啲再講。 硬傷雖有，但價值仍在，舊小區仍然系部分剛需嘅務實選擇。原因有好多，但舊二手小區被困喺跌價潮當中，主要得兩點：一系之前嘅價位線，確實偏高，水分系有嘅。再加埋供求關係都喺度變化，好難頂得住個價。一連串因素落嚟，而家睇，就系回歸居住價值。二系樓齡上咗去、戶型過時。呢樣幾乎系而家所有二手小區嘅通病，尤其系而家新樓越嚟越卷嘅情況下，壓力更加大。呢啲新盤喺產品設計、配套設施方面嘅優勢，對舊小區形成碾壓式競爭。只系各小區因產品同樓齡唔同，而有區別。但調返轉，呢啲二手小區跌價，又未必系壞事。我哋睇過一啲二手小區嘅流通率，其實都算唔錯。即系話，喺價錢到位嘅情況下，網紅小區嘅二手買賣，系有流動嘅。喺回調空間適當嘅時候，一啲居住氛圍比較好嘅小區，一啲算唔錯嘅戶型，符合自身需要嘅價位，依然系部分買家一個唔錯嘅選擇。而且現階段入貨嘅朋友，一定系有剛需需要。剛需買家，考慮嘅不外乎系價錢合唔合適、需求匹唔匹配。而且對於預算有限嘅首次置業者嚟講，「1字頭」單價提供咗上車市中心區域嘅可能。呢個都系我哋最近觀察到嘅一個變化。講遠少少，隨住價格泡沫被擠出，舊小區正逐漸回歸其實際居住價值，投資屬性減弱，居住屬性增強。呢種回歸對房地產市場長期健康發展未必系壞事。 2026年賣樓嘅業主，仲要唔要蝕讓離場？對於賣家嚟講，雖然個個都話系割肉離場，但實際上要分兩種客戶群體同最初買入價睇。一種系離場客戶。例如有啲客戶因為供樓壓力，選擇離場，至少避免咗斷供風險。之前接觸過一位朋友，2019年買樓，總價235萬。但而家賣出價，系155萬。同小區今年同類戶型成交價大約160萬左右，為表誠意，呢位朋友仲話所有交易費用由佢承擔。原因在於大環境之下，月供7268.59蚊呢個數字依然令佢哋生活捉襟見肘。亦有啲客戶，只系見到投資屬性消失，令呢類物業對投資者吸引力大減。人人情況唔同，我哋唔過多評價。另一種系以舊換新嘅換樓客戶。呢類客戶，雖然劈價套現可能低過業主預期，但補多少少錢，能夠換到更靚地段、更好品質，或者更大空間。唔同買家，有唔同選擇，都幾好。冇話對錯，只有博弈。