跌回10年前！珠海成香港炒家墳墓：跌超50%，韭菜哭訴：珠海樓系我人生最錯投資！專割港澳人的神盤！ 炒房客有來無回！房地產泡沫破滅，血本無歸。賣樓仲難過中六合彩！#珠海樓盤 #房地產 #大灣區樓盤

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珠海樓價跌返10年前！大量香港投資客被深套灣區！房地產泡沫破滅，炒樓人大出血。 講起珠海嘅樓市，真系一殼眼淚。 尤其系斗門同金灣呢啲郊區地方，啲二手樓市場慘到冇朋友，好似個無底深潭咁，跌到落去就唔知幾時先上得返嚟。你睇近幾年，成個城市發展得咁快，政策又成日變，但系郊區嘅樓就似啲隔夜餸咁，無人問津。當初個個都話呢度系「價值窪地」，買咗實賺，點知而家變成「價值坑地」，蝕到阿媽都唔認得啊。真系諷刺到極，當初幾多人心鬱郁撲咗入去，而家就要日日對住棟樓嘆氣，無奈到爆。 先講嚇斗門同金灣啦。呢兩個地方，喺珠海嘅邊緣地帶，以前發展商賣樓嗰陣，吹到天花龍鳳，話乜嘢未來潛力無限，交通便利，環境優美。點知而家？嗰啲新樓好似雨後春筍咁起咗一大堆，設計又新潮，配套又齊全，後生仔買樓個個都貪新鮮，邊個會要郊區啲舊樓啊？啲二手樓嘅設計仲停留喺十年前，廁所細到轉個身都難，廚房又黑麻麻，小區嘅設施殘殘舊舊，連個似樣嘅公園都冇。你話，點同啲新樓爭啊？呢個世界就系咁現實，新嘅永遠吃香，舊嘅就似啲過氣明星，無人再睇多眼。 更慘嘅系，供應多到嚇死人。我睇過自然資源局嘅數據，金灣同斗門到而家仲有大把存量地未起樓，即系話，未來仲會有更多新樓推出市場。啲發展商好似唔使錢咁起樓，但系買樓嘅人就得咁多，點消化得曬啊？結果呢，啲二手樓就積壓喺度，賣極都賣唔出。有啲業主急住等錢使，唯有大降價，但系你一降價，其他業主就跟住降，搞到成個市場信心崩盤，樓價跌到七彩。唉，真系唏噓啊，當初買樓嗰陣以為可以保值增值，點知而家變成負資產，蝕咗成副身家，無奈到喊。 講到需求，就更加心噏。而家啲後生仔買樓，個個都追求高品質生活，要近市區、交通方便、配套齊全。但系斗門同金灣呢？地理位置偏遠，出趟香洲返工，塞車塞到傻。你可能會話，唔系有新起咗香海大橋、洪鶴大橋同金海大橋咩？系，橋就起好咗，但系行一次要收錢，仲要唔平啊！如果日日返工來回行，條數計落都幾金架。你諗下，朝早趕時間返工，夜晚拖住疲累嘅身軀返歸，仲要俾多十幾蚊過橋費，一個月落嚟都幾百蚊，邊個頂得順啊？所以好多打工仔寧願租樓住市區，都唔想買郊區樓。呢個就系現實，規劃嗰陣吹到幾好，實際用起上嚟就問題多多，真系諷刺到極。 再加上，而家啲後生仔思想唔同以前，佢哋寧願買細啲嘅新樓，或者房齡新啲嘅二手樓，都唔想捱舊樓。郊區啲樓多數都舊咗，設計又落後，住得唔舒服，自然無人要。結果呢，供需矛盾越嚟越嚴重，樓價就一路跌。有啲專家話，郊區或者有機會反彈嘅，例如有啲獨特地理優勢或者生態環境好嘅樓。但系我睇，呢啲都系安慰人嘅廢話。而家成個經濟環境唔好，邊有咁多投資者有眼光同耐心等啊？大部分人都系想快啲甩手，減少損失。呢個市場，真系令人心寒，無奈到極點。 等我哋聚焦返去金灣嘅濱海商務區。呢個地方，當年幾風光啊？個個都話系「橫琴後花園」，金海大橋十分鐘直達，廣告牌打到通街都系，萬科、碧桂園、華發呢啲大發展商齊齊進駐，吹到成個新區會變成航空產業園嘅濱水綜合配套區，有主題樂園、中心商務區、高端住宅同總部辦公區。點知而家？安靜到嚇親你啊！ 街上嘅人同車都少得可憐，成條街空蕩蕩，兩側起滿咗新淨嘅住宅樓，海風喺度亂吹，但系就冇乜人氣。當初規劃圖上嘅五星級酒店、主題樂園、總部辦公區，而家去咗邊？剩低嘅，就得返一排排住宅樓，好似個鬼城咁。唉，真系唏噓，當初嘅宏圖大計，而家變成咁，無奈到唔知講乜好。 呢個濱海商務區嘅誕生，本來背負住好大期望。早期規劃話要打造成珠海航空產業園嘅配套，四大功能區齊備，定位仲高到比肩十字門中央商務區。點知，規劃落地嘅過程就充滿變數。首先，中心商務區由原本嘅商務同旅館用地，淨雞雞改成住宅用地。跟住，2022年6月，自然資源局又將航空大世界項目地塊由主題公園改成商住綜合用地，即系話，個主題樂園徹底玩完！呢個曾經被寄予厚望嘅文旅IP，一嘢就冇咗，區域失去咗最大嘅亮點。多次調整之後，而家剩返嘅，就只得「高端濱海居住區」。真系諷刺到爆，當初話要搞商務同娛樂，而家得返住宅，規劃價值一落千丈，似足個吹脹咗嘅氣球，一針就爆咗。 再講嚇金海大橋啦。呢條橋，從規劃開始就系濱海商務區最大嘅賣點，話系連接金灣同橫琴嘅關鍵通道，通車後十分鐘就到橫琴，十五分鐘到機場。當年聽講要起呢條橋嘅時候，金灣一帶嘅樓價就已經開始透支啦，個個以為通車後會升到天咁高。點知，條橋起得曲折離奇，2015年話2019年通車，結果拖到舊年先通到車。通車之後呢？理論通勤時間系短咗，但系預期嘅紅利完全冇出現！人流同資金流都冇隨住大橋貫通而涌過嚟。 區域內啲已交付小區，入住率低到得兩三成，萬科里商業中心開咗業，但系人氣不足，開嘅商家唔多，主要客源竟然系周邊工地嘅施工人員。你話，幾諷刺？金海大橋系拉近咗橫琴同金灣嘅距離，但系橫琴嘅產業同人口根本冇外溢過嚟。交通改善咗，但系其他配套跟唔上，有乜用啊？而且，條橋仲要收費，標準車次14蚊一次，如果日日通勤來回，一個月就多成幾百蚊支出，對於普通打工仔來講，真系有啲奢侈喇。唉，真系無奈到極點，當初嘅期望變成失望，大橋通咗車，但系區域反而更靜，似個笑話。 配套方面就更慘不忍睹。規劃話有中小學、體育公園和醫院，但系多數都仲喺圖紙上，未起好。萬科里商業中心引咗KFC、華潤萬家等品牌，但因為人口稀少，經營狀況差到極點。約4萬㎡嘅鄰里中心完成咗主體工程，但系仲喺度裝修，航城濱海廣場項目仲喺建設階段。成個區域最根本嘅問題系人口不足，已經交樓嘅項目入住率唔到三成，有啲樓棟拆咗綠網但未交付，有啲就得個建築外殼，塔吊都唔見蹤影。低入住率形成惡性循環：商業設施因為客流少難運營，配套不足又令買樓人卻步。已經入住嘅業主，日常生活都要依賴附近嘅三灶鎮或航空新城。靠海而起嘅濱海商務區，而家feel起上嚟，更像一座「海上空城」，海風呼嘯，但系人情冷淡，唏噓到喊。 最後講嚇樓價啦。面對現實困境，濱海商務區嘅樓價開始鬆動。2020年嗰陣，區域在售項目均價約2.5萬元/㎡，高過同期西城B片區嘅部分項目。到前年底，萬科海上城市嘅在售價維持喺2.2-2.6萬元/㎡，萬科觀海200里均價2.6-3.3萬/㎡。但系市場明顯分化，有啲項目通過折扣變相降價。而二手樓？直頭唔裝啦，攤牌！我見到萬科海上城市有套91平方米嘅三房，以單價13187元/平方米成交；碧桂園華發海灣壹號就以單價10394元/平方米成交！你話，受唔受得了？呢種價格斷層，令好多買樓人直呼「睇唔明」。部分業主急到跳腳，蝕本都要賣。當概念紅利消退，濱海商務區嘅樓價支撐點，除咗嗰片真實嘅海外，仲有乜嘢？真系諷刺到極，當初嘅「橫琴後花園」，而家變成「海上空城」，樓價跌到地底，無奈到只能苦笑。 總括來講，珠海郊區嘅樓市，真系一個唏噓嘅故事。規劃吹到幾大，現實就幾殘酷，無奈嘅系，普通小市民就要承受呢啲泡沫嘅後果。諷刺嘅系，成日話發展同機遇，但繫到頭來，得個吉。希望以後嘅規劃可以實在啲，唔好再令大家心噏啦。